原创 真叫卢俊团队 真叫卢俊
以往的5月市场有2个画面特别清晰，一个是二手进入淡季，另一边租赁市场反而进入旺季
但如今这2个画面逐渐重叠，租赁、二手成了一对难兄难弟
之前我们深挖的文章里就有老破小被抛弃、小三房卖不动，也有老破大不卖转租的，以及房租直接退回2019年水平的......简直各有各的难
尤其租赁市场，去年11月全市整租挂牌量就已经6万套，达到到全年最高点了
目前也依然维持在5.6万套的库存高位
图源：贝壳网
这么多待租房源，到底什么样的房子现在更好租？
老破小还是郊区小三房？或者动辄月租5万、8万的高端租赁？
为了解惑这次我用一天时间，电话市调了全市不同区域近50个小区的租赁情况
从租金、空置周期2个角度跟各位讨论这些问题
01
市调之前身边同事一致反馈现在最好租的是市区老破小
为了验证我选择了一个统一标的：30多平一室一厅
而且出于保证租金的公平性，每套房源都是中间楼层、中等装修，不存在楼层装修的差异导致落差极大的情况
所以当我打完最后一个电话回看记录下来的数据，发现和同事的体感已经非常接近
数据有点密大家可以点开大图查看
样本数据来源：一对一市调，仅供参考
租金来看，我采样的20个小区平均跌幅8%
这个数字和中介告诉我的全市老破小租金跌幅10%左右差距不大，相对其他类型产品已经处于较低水平
而普陀堪称老破小之光，几个样本平均跌幅不到5%，更低
尤其甘泉宜川区域，几乎全被繁星点点的老破小占领，且就在内环边上，租金相对其他几个市区来说也是最便宜的，一直以来都是市区打工族的稳定租房圣地
所以这两年降得反而不太明显
而徐汇、黄浦的老破小就没那么稳定了
除了桃源新村这种陪读小区，每年不涨不跌稳定发挥外，现在最明显的就是原本一些高价老破小也陆续跌下来了
黄浦世博滨江的中南小区去年一室户能租到5800元/月，目前房东挂牌5000元/月
图源：贝壳
按照“立砍200元”的江湖见面礼，也就是表格里的预估成交价，4800元/月租下来问题不大，整体跌幅高达17%
不过价格下来了也有个明显好处，就是基本不会空置太久
我市调的20个老破小中，平均空置周期大概在7-30天左右
大部分里面都还有租客，5月中旬陆续到期，而这边平台已经在猛推这些房源联系下一波接手的租客了
比如徐汇的康健路100弄，我询价的当天下午中介发来消息告诉我已经租出去了
直接无缝衔接
其他区域的几个中介也说过类似的话：今天这些房源，到不了月底基本就没了
总的来说现在市场确实没之前那么好了，但老破小价格本来就低
刚好赶上毕业季前的5月预热，需求量又大，空置超过1个月的已经少之又少了
无论对租客还是房东，现在都是出手的一个好时机
02
除了老破小，市区还有另一类没什么存在感但十分尴尬的产品：老破大
之前我们写老破大不卖转租的时候实地看过，户型奇葩到像切糕大爷徒手切出来的，住进去才发现缺少方正感和采光
以及老生常谈的二改三、管理差、停车难问题，居住体验甚至比不上一些老破小
包括我市调过程中发现的另一个痛点：“租售房”，也就是边租边卖
中介提前给我打了一剂预防针，租下来后要无条件配合看房，多的时候一周至少2波客户，难免打扰日常生活
所以哪怕很多老破大占了市区核心位置，体现在租金上命运也有些坎坷
几个样本小区平均下来跌幅20%左右
也是这次统计中最高的一类产品
样本数据来源：一对一市调，仅供参考
尊贵如南京西路，从2023年起一路下跌
前年一套二改三的百平三房，成交价是15200元/月，去年就只剩一万三了，目前挂在12500元/月，但认真砍空间还是很大
我随口报了一个预估价格：一万一，中介反馈看租期情况房东是可以接受的
稍微算了下，如果按这个数字成交2年时间至少跌去27.6%
最震撼的依然来自古北一带，中介透露古北一期今年普降20%
个别房源甚至能跌下来近一半
巴黎花园去年租金22000元/月，还有点高岭之花的姿态，今年预估成交价已经来到12000元/月的水平，跌幅高达45%
但也有像安康大楼这样凭借小区挂牌房源稀缺的优势，逆流而上的老破大
图源：贝壳
今年二改三之后直接涨成了3房标准
但终究只是个例，大部分老破大房源依然是不太好租的，平均租期达到30-60天
比如巴黎花园所在的古北，很多房子已经空置1-2个月了
对比前面老破小的7-30天空置期，很多老破大房源已经陷入了无人问津的状态
普陀的绿洲城市花园也是如此
数据来源：贝壳
近几个月浏览人数锐减，尤其年后需求指数直线下滑
一边是资产价值缩水比较难卖，一边想出租又缺乏居住竞争力，目前老破大的境地整体还是有些尴尬的
03
但最难受的大概还是郊区小三房
这次市调所有产品类型中，跌幅、空置周期最接近老破大
样本数据来源：一对一市调，仅供参考
原因也已经摆在明面上：房子太多
之前我们统计过郊区小三房的体量，直接占了全市挂牌量的68%
而且是短时间疯狂涌现造成的同质化挤兑
数据来源：网上房地产、链家、兔博士等
可想而知竞争有多大了
比如嘉定新城、南翔、临港，都是小三房产品很早落地生根的区域
现在很多房子空置期正逐渐拉长，陷入卷价格的状态
我市调前几天刚好五一假期，中介告诉我公司主动集体下调了嘉定片区的租金水平
比如格林公馆去年每月能租6800元，今年5月初房东只能挂6500元了，统一下调后目前来到6300元
图源：贝壳
砍一刀后预估成交可能在6100元左右，那同比跌幅就是10%
这还算轻的，印象城对面的星信名邸直接跌了26%，2月份还在7字头，现在5800元/月都能松口，而且已经空置3个多月了
中介都忍不住跟我叹气，今年南翔这边普遍不太好，降500-1000元出租是常态
很久没关注的临港，现在也来到了风平浪静的船底
简单来说就是已经没有多少跌的空间了，租金到了世界尽头
大部分房源比如滴水湖馨苑挂牌接近底价，都很诚心诚意
也有一部分像万达钻石湾有种豁出去的认命感
图源：贝壳
去年4000元的月租今年直接挂牌2500元
中介说这套肯定很抢手，月底前手慢无，因为已经是实打实的小区最低价
所以照现在情况来看，嘉定、青浦等郊区的价格可能也还不是尽头
不过要等这个毕业季过后，水深水浅就能看清楚了
04
这边跌跌不休的时候，月租3万+的高端租赁却走出了另一条路
我市调完几个典型小区发现，这类产品租金降幅并不算很严重
最高不过10%，看情况还没一些老破小跌得多，基本没有受到过多的大盘影响
样本数据来源：一对一市调，仅供参考
比如静安寺的九龙仓静安壹号，价格非常稳当
去年4.3万/月租出去之后，今年还在往上挂，如果房东心态好不着急，最终成交价可能不会低于4.2万/月
类似的高端房源都是这个打法
比如安福路上的汇贤居、古北的2个小区，今年挂牌价都比之前的成交价要高出一头
所以当价格站得足够高的时候，其实已经自成一派了
但好事儿不能全占
目前高端租赁也存在一个重大问题：没客户了
以前有外籍金融巨鳄、归国二代、甚至千万身家的网红，现在离开的离开沉寂的沉寂，月租3w以上的房源好像被打入冷宫的妃子
华丽家族古北花园的中介也感受到了市场的变化：这么大标地的房子确实客户不多了
此时我们再来看空置情况，很多都能达到1年以上周期，短则也有2-3个月
最典型的就是滨江凯旋门，去年房东买来之后就挂租了，一年过去即使没有客户也依然没打算降价
图源：贝壳
目前挂牌5万/月，具体成交价还不好说，根据中介的反馈议价空间也没有我想象中那么大
说白了意思就是哪怕空着也不会大搞价格战，只等有缘人
确实，到这个价位和其他类型的产品相比，玩的已经不是同一个游戏了
05
最后也是我们近期看得最多的一类产品：超大社区
我市调了上海最著名2个超大小区，上海康城和中远两湾城
样本数据来源：一对一市调，仅供参考
在这里，租金下滑已经不是新鲜的事情
因为去年就见底了
月租4500元的两房，过了一年之后今年基本还在这个水平
中介告诉我这边两房变动不大，很多房子一直挂的去年价格，现在顶多减一两百意思下
最让我意外的是空置周期这个指标
上海康城的4房，目前空置时长只有8天，哪怕2房空置2个月左右也属于正常水平
3房的租客5月底到期，刚好接住了即将来临的毕业大潮
包括中远两湾城，最多的也就空了一个月左右
这些租户轮换每年都是一茬接一茬
所以哪怕现在的行情下超大社区依然是不愁租的
反而在底价基础上，凭借不错的地理位置、成熟的内部配套带来了更多刚需租客
06
所以看了这么多类型的产品，到底哪种最好租？
我把几类样本产品做了个汇总，答案立刻就清晰了
数据来源：一对一市调，仅供参考
第一，如果从租金角度看，目前领先的还是老破小，租金、需求都已经相对稳定，稍微好租一些
但无论哪类产品其实都有下跌，只是说跌多跌少的问题
高端租赁跌得最少，但成交也最少，老破大、郊区小三房虽然跌得最多，至少需求还是存在的
这也意味着想靠高价出租吃红利的时代基本是过去式了
看了眼近几年租金回报率的走势
图源：智谷趋势
几乎没有哪个一线城市能坚挺如初，包括上海
第二，如果从空置周期来看，除了老破小，超大社区也是有突出优势的
这两个极端类型的产品反而能通过低价出租迅速找到目标客户，尽可能把损失降到最小
至于高端租赁的房东似乎也不是很在意一时得失
而最惨的要属郊区小三房这类产品，之前跟各位讨论过被抛弃的二手小三房，此刻在租赁市场依然成立
最后想说的是，今天讨论这些数据背后的现象，也是从产品角度出发给大家一个小切口的参考，面对当下这个市场到底什么样的产品才是最好租的
但说实话50个样本也依然不能代表沉默的大多数
本质上的居住结构变化还会带来什么未知情况，站在此刻的我们并不能真正看清楚
我想唯一能做的大概就是好好把握住当下
以上为正文，来自余奔雷
这是真叫卢俊公众号的第6065篇原创文章
原标题：《现在什么样的房子，相对更好出租》
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